Zur ergänzenden Vertragsauslegung eines Wärmelieferungsvertrags zwischen einem Energieversorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer hinsichtlich des Grundkostenanteils für leerstehende Mietwohnungen.

BGH-Urteil vom 16. Juli 2003, VIII ZR 30/03

Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, begehrte von dem Beklagten, dem Grundstückseigentümer mehrerer Wohngebäude, die Zahlung von Wärmekosten. Bei der Abrechnung hat die Klägerin entsprechend der Heizkostenverordnung einen Verteilungsschlüssel von 50 : 50 zwischen den nach Wohnfläche (Grundkostenanteil) und den nach Verbrauchseinheiten zu verteilenden Kosten zugrundegelegt.

In einigen dieser leerstehenden Wohnungen war ein Verbrauch zu verzeichnen. In diesen Fällen, in denen die Entnahme von Fernwärme nur von dem Beklagten veranlasst worden sein konnte, hat dieser konkludent das Angebot der Klägerin zum Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages angenommen. Mithin ist der Beklagte in diesen Fällen zur Kostenerstattung selbst verpflichtet.

Hinsichtlich der leerstehenden Wohnungen, für die kein Verbrauch festgestellt werden konnte und für die die Klägerin den Grundkostenanteil fordert, liegt eine Regelungslücke vor. Vertraglich ist eine derartige Situation zwischen den Parteien nicht geregelt worden. Nach Auffassung des BGH kann diese Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden. Nach den Ausführungen des BGH „durfte das Berufungsgericht im Hinblick darauf, dass der Klägerin nach Sinn und Zweck des Vertrages... ein Anspruch auf das Entgelt für die von ihr erbrachten Versorgungsleistungen für die Wohngebäude des Beklagten zustehen sollte, bei angemessener Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben und im Hinblick auf die Verkehrssitte ... annehmen, dass die Vertragsparteien, wenn sie den regelungsbedürftigen Sachverhalt bedacht hätten, auch eine Verpflichtung des Beklagten zur Tragung der verbrauchsunabhängigen Kosten für leerstehende Wohnungen vereinbart hätten." Dies sieht der BGH dadurch gerechtfertigt, dass die Klägerin dem Beklagten gegenüber zur Vorhaltung und Lieferung der Wärme für die Gebäude vertraglich verpflichtet war und sich darauf langfristig einrichten musste, der Beklagte andererseits seinen Mietern die Verpflichtung aufzuerlegen hatte, ihren Wärmebedarf bei der Klägerin zu decken. Daher entspricht es der Billigkeit, wenn der Beklagte der Klägerin den wohnflächenbezogenen Anteil des Entgelts für den Fall zu erstatten hat, dass er ihr keine abnahmepflichtigen Mieter zur Verfügung stellen konnte.

Darüber hinaus weist das Gericht darauf hin, dass in einem derartigen Fall für die Verteilung der Betriebskosten in einem Mietverhältnis anerkannt ist, dass bei der Umlage von gebrauchsunabhängigen Betriebskosten der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt.