I. Ausgestaltung von Contracting-Verträgen

1. Einführung

1. Einführung: Fallstricke im juristischen Neuland der Wärmelieferungsverträge

a) Erwartungen

a)     Was erwarten Kunde und Wärmedienstleistungsunternehmen
(Contracting-Unternehmen) vom Wärmelieferungsvertrag?

Der Kunde erwartet von seinem Vertrag, dass er verständlich ist und klar und sicher erkennen lässt, welche Rechte und Pflichten zwischen den Parteien bestehen. Er wird sich auf faire Regelungen einstellen und nach Möglichkeit einen Vertrag ohne allzu viel "Kleingedrucktes" wollen.
          Der Wärmelieferer darf von seinem Vertrag vor allen Dingen die Voraussetzung dafür erwarten, mit einem zufriedenen Kunden ohne Probleme und Bedenken Geld zu verdienen. Das Lösen von Vertragsabwicklungsproblemen würde nämlich zu einem Aufwand führen, der von niemandem bezahlt wird. Unangebrachte Bedenken dagegen hindern jedes Unternehmen daran, sinnvolle und gewinnbringende Gestaltungen zu verfolgen.

b) Typische Probleme

b)     Typische Probleme

Ein Vertrag soll nicht nur von Kunden rasch unterzeichnet und für die Vertragsabteilung gut handhabbar sein. Es muss auch soweit wie möglich ausgeschlossen werden, dass Gerichte Probleme des Verbraucherschutzes sehen und die Verträge ganz oder teilweise für nichtig erklären. In einem solchen Fall können wir den wirtschaftlichen Erfolg des Vertrages oft nicht erreichen und beschäftigen uns nur mit nutzlosen Streitigkeiten und der Abwicklung von Geschäften, statt neue Geschäfte abzuschließen. Folgende "Zwickmühlen" muss ein guter Vertrag u. a. verhindern:
                    Zu Fehleinschätzungen kommt es häufig bei der Laufzeit der Verträge. Um unter Einbeziehung üblicher Abschreibungszeiten angemessen kalkulieren zu können, schlägt der Kaufmann oft Vertragslaufzeiten von 5, 10 oder gar 20 Jahren vor. Fast alle Unternehmen wünschen eine Laufzeit von wenigstens 10 Jahren. Diese werden von den Kunden auch meist akzeptiert. 
Die Wahl einer solch langen Laufzeit ist aber nicht ohne weiteres möglich, da das BGB dem Verbraucherschutz Vorrang gibt und gemäß § 309 Nr. 9a BGB Verträge mit Laufzeiten von über 2 Jahren verbietet. Gibt es trotz dieser Vorschrift angemessene Lösungen? Das soll im Folgenden erörtert werden. 
Die nächste Frage stellt sich bei der Preisanpassung. Gerade bei langfristigen Verträgen stellt sich oft die Frage, wie Kostensteigerungen oder Änderungen der Kalkulationsgrundlagen an den Kunden weitergegeben werden können. Hier gilt der Satz, dass geschlossene Verträge zu halten sind. 
Preisanpassungen sind nur aufgrund einer besonderen Vereinbarung zulässig. Eine solche Vereinbarung scheitert aber häufig an der strengen Rechtsprechung des BGH gemäß § 307 BGB zu Preisanpassungsklauseln. Dafür soll eine praktikable Lösung aufgezeigt werden. 
Besonders heikel ist häufig die Sicherung des Eigentums. Denn Heizungen sind im Allgemeinen wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, so dass sie im Regelfall zum Eigentum des Gebäudes gehören. Der Sicherung des Eigentums muss deshalb mit besonderer Sorgfalt nachgegangen werden, wie, sollen diese Ausführungen beantworten.

c) Übliche Vertragsgestaltungen

c)     Übliche Vertragsgestaltungen

In der Praxis haben sich folgende Vertragstypen herausgebildet:

aa)    Das Contracting-Unternehmen errichtet einen eigenen Wärmeerzeuger (entweder in einem Neubau oder als Ersatz einer veralteten Anlage).
bb)    In anderen Fällen soll ein vorhandener Wärmeerzeuger vom Unternehmen betrieben und in dessen Eigentum übernommen werden.
cc)    Im dritten Fall beschränkt sich das Contracting-Unternehmen auf das reine Betreiben eines vorhandenen Wärmeerzeugers des Kunden, ohne die Heizung in ihr Eigentum zu übernehmen.