Contracting

Um sich im Wettbewerb mit den anderen Energieversorgern zu behaupten, haben viele der Versorgungsunternehmen ihre Geschäftsfelder ausgedehnt und neue Energiedienstleistungen angeboten.

Hierunter fällt insbesondere in den Sommermonaten die Lieferung von Kälte. Den rechtlichen Rahmen hierzu beschreibt ein Kältelieferungsvertrag, damit die vertragliche Abwicklung für beide Seiten optimal gestaltet wird.

Darüber hinaus engagieren sich viele Fernwärmeversorgungsunternehmen im Bereich des Wärmedirektservices bzw. der Nahwärme. Hierbei gibt der Hauseigentümer, der originär für die Beheizung des Gebäudes zuständig ist, diese Verpflichtung an einen Dritten ab. Sowohl für die Konstellation, dass das Fernwärmeversorgungsunternehmen bestehende Altanlagen weiter betreibt als auch für den Einsatz von Neuanlagen hat der AGFW weitere Hinweise und Vertragsmuster erarbeitet.

Der AGFW hat zur Frage des Contracting einen Leitfaden erarbeitet, der auch den rechtlichen und steuerlichen Fragen nachgeht. Mehr zur Ausgestaltung des Contracting-Vertrages.

Für den Vermieter ist es besonders wichtig, ob er bei einer Übertragung der Wärmeversorgung auf einen Dritten auch die gesamten Kosten auf den Mieter umlegen darf. Diese Frage wird unterschiedlich beantwortet (Waerme-Contracting_und_bestehende_Mietvertraege ). Unbestritten darf der Vermieter aber wenigstens die Kosten an den Mieter weiterreichen, die bei einer "normalen" Beheizungsart entstanden wären, wie erst jüngst wieder das Landgericht Dresden entschieden hat. Dazu hat die AGFW zusammen mit PECU und VfW ein Rechtsgutachten eingeholt (Gutachten Prof. Dr. Schwintowski,  EHP 2005, Heft 10, S. S10); vgl. dazu auch den Aufsatz von Brocke/Topp "Die Durchführung von Wärmecontracting-Vorhaben und Auswirkungen auf bestehende Mietverträge".

Professor Dr. Hans-Peter Schwintowski, Humboldt-Universität zu Berlin, hat zum Wechsel zu gewerblicher Wärmelieferung während des laufenden Mietvertrages und zur Umlegung der damit verbundenen Kosten auf den Mieter ein Gutachten erstattet und ist zu folgenden Ergebnissen gekommen.

Damit nichts zu tun hat die Modernisierung von Heizungsanlagen durch den Anschluss an das Fernwärmenetz (vgl. Urteil des LG Hamburg vom 29.09.2005 und Anmerkungen dazu. Dazu auch LG Chemnitz, Urteil vom 1.11.1999, 12 S 2013/99).

Aus der neueren BGH-Rechtsprechung lässt sich ableiten, dass bei einer rechtssicheren Formulierung innerhalb des Mietvertrages jederzeit auf Contracting oder Fernwärme übergegangen werden kann. Es genügt, dass pauschal auf die Betriebskostenverordnung oder die Anlage 3 der II. Berechnungsverordnung verwiesen wird; so Schach, GE 2007, 1299, 1300. Eine entsprechende Klausel wurde u. a. von dem Landesverband Haus & Grund Westfalen e. V. (Dahlenkampstraße 5, 58095 Hagen, Tel. 02331/29096, Fax 02331/182606) in dessen "Gelbem Mietverrag" vorgeschlagen. Zur älteren BGH-Rechtsprechung siehe Bayer "Wärmecontracting - was sagt der Bundesgerichtshof dazu?" in "Energieeffizienz in Gebäuden, Jahrbuch 2006", S. 143 ff.

Aus der Rechtsprechung:

• BGH, Beschluss vom 8. Februar 2011, VIII ZR 145/10
  zur Umlage von Contracting-Kosten
  WuM, Heft 4, 2011, S.219 f.
• BGH, Urteil vom 16. April 2008, VIII ZR 75/07
  (NZM 2008, 442)
• BGH, Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 243/06 zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
  Wird in einem Mietvertrag die Umlage der Kosten gewerblicher Wärmelieferung vereinbart, hat der Mieter Contracting-Kosten zu zahlen. Der Abschluss eines Contracting-Vertrages statt der Eigenversorgung durch den Vermieter verstößt nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss jedoch den günstigsten Contracting-Anbieter wählen.
• BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 
  (vgl. NJW 2007, 3060 ff. mit Anm. Derckx; CuR 2007, Heft 3, S. 98 ff.; WuW 2007 Heft 10, S. 571 ff.)
  Es wurde klargestellt, dass der Mieter die Kosten der Umstellung auf Fernwärme zu tragen hat, wenn der Mietvertrag auf Anl. 3 der II. Berechnungsverordnung verweist.
• BGH, Urteil vom 20. Juni 2007, VIII ZR 244/06 zur Umlage von Nahwärmekosten-Kosten 
  (CuR 2007, Heft 3, S. 97 f.), Anmerkungen
• BGH, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 78/06
  (NZM 2007, 563)
• BGH, Urteil vom 20. September 2006, VIII ZR 279/05 zur Umlage von Contracting-Kosten
• BGH, Beschluss vom 13. Juni 2006, VIII ZR 146/05 zur Umlage von Contracting-Kosten
• BGH, Urteil vom 15. März 2006 zur Umlage von Contracting-Kosten
• BGH, Urteil vom 22. Februar 2006, VIII ZR 362/04 zur Umlage von Contracting-Kosten
• BGH, Urteil vom 1. Juni 2005, VIIIZR 84/04 zur Umlage von Contracting-Kosten
  (WuM 2005, S. 456; GE 2005, S. 916)
• BGH, Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 54/04 zur Umlage von Contracting-Kosten
  (NjW 2005, S. 1776; DWW 2005, S. 195; WuM 2005, S. 387; CuR 2005, S. 49)
• BGH, Urteil vom 16. Juli 2003, VIII ZR 286/02 zur Umlage gewerblicher Wärmelieferungskosten auf Mieter im Beitrittsgebiet
  (NJW 2003, S. 2900; NZM 2003, S. 757; ZMR 2003, S. 824; BGH-Report 2003, S. 1234; MDR 2004, S. 49; CuR 2004, S. 14)

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. April 2007, 1-9 U 73/06
  Bei der Gründung von Wohnungseigentümergemeinschaften kann die Wärmeversorgung im Wege des Contracting den Stadtwerken  übertragen werden. Der Wärmeversorger kann dabei gemäß § 95 Abs. 2 BGB dem Contractoren zugeordnet werden. Der Inhalt des Wärmeversorgungsvertrages kann vom Bauherrn nach § 315 BGB vorgegeben werden.
  (mehr)

• OLG Rostock, Urteil vom 15. Januar 2004, 7 U 91/02
  (CuR 2004, S. 145 ff.)

• LG Bonn, Urteil vom 2. März 2006, 6 S 258/05 zur Verpflichtung zum Abschluss eines Versorgungsvertrages mit einem Contractoren
  (AG Bonn, Urteil vom 26.10.2005, 6 C 242/05)
  in WM 2006, Heft 10, 563 ff.

• LG Osnabrück, Urteil vom 14. März 2002 - 9 S 1273/01
  WM 2003, 325 

Das Eigentum an der Energieerzeugungsanlage ist oftmals problematisch. Die präzisen Vorschriften der §§ 93 und 95 BGB führen dazu, dass wesentliche Bestandteile eines Grundstückes regelmäßig in das Eigentum des Grundstückseigentümers fallen. Mit einfachen schriftlichen Verträgen ist das nicht zu verhindern. Anders ist es, wenn gemäß § 95 BGB vor dem Einbau einer Heizungsanlage in einem fremden Grundstück eine Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen wird und dann der Einbau der Wärmeerzeugungsanlage erfolgt. Vgl. dazu folgende Literatur und Rechtsprechung.