Novelle des Mietrechts

Aus dem BMJ wurde zunächst der Entwurf vom 11. Mai 2011 zur Mietrechtsreform bekannt. Nunmehr wurde der Referentenentwurf vom 25. Oktober 2011 zwecks Anhörung an die Verbände übersandt. 

Der Fachausschuss "Recht der Fernwärmeversorgung" hat sich mit dem Referentenentwurf auseinandergesetzt und folgende Bewertung dazu abgegeben: 

Contracting- und Fernwärmekosten können nach geltendem Recht von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies zu Beginn des Mietvertrages im Vertrag ausdrücklich so vereinbart wurde. Bei einer solchen Vereinbarung können Fernwärme- und Contractingkosten auch dann noch umgelegt werden, wenn sie nach Beginn des Mietverhältnisses entstehen (also erst später ein Fernwärmeanschluss erfolgt oder Contracting vom Vermieter vereinbart wurde).

Aber auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag können die Kosten dann umgelegt werden, wenn in dem Mietvertrag pauschal auf die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen vom 12. Oktober 1990 (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV, dort auf die Anlage Nr. 3 zu § 27 Abs. 1) verwiesen wurde. Dort werden pauschal die Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme für umlegbar erklärt. Da die II. BV durch die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) vom 25. November 2003 abgelöst wurde, muss in modernen Mietverträgen auf eben diese Betriebskostenverordnung verwiesen werden.  

Vgl. zur Rechtsprechung: https://www.agfw.de/energiewirtschaft-recht-politik/recht/avbfernwaermev/.  

Gemäß Referententwurf vom 25. Oktober 2011 geht es vor allem um die Umlage von Contracting-Kosten auf den Mieter durch einen neuen § 556 BGB. Leider wird davon auch die klassische leitungsgebundene Fernwärme erfasst und die AVBFernwärmeV überformt. Die geltende Rechtslage zur Umlage von Wärmelieferungskosten wir entscheidend verschlechtert. Beim Anschluss neuer Kunden soll der Grundsatz der Warmmieten-Neutralität gelten.  

Die Mietrechtsreform nimmt einerseits das Thema "Umlage von Contracting- und Fernwärmekosten" auf, dessen Regelung schon in mehreren Koalitionsverträgen gefordert worden ist, und andererseits die Umsetzung der Energiewende im Mietrecht. Die Vorschläge des BMJ sind weniger von der Energiewende, sondern sehr stark von einer Tendenz zum sozialen Mieterschutz geprägt. Bei der Bewertung der Vorschläge muss man sich deshalb darauf einstellen, dass es sich hier um eine mietrechtliche Diskussion handelt und nicht um eine energierechtliche. Vor diesem Hintergrund ist auch die Bewertung der Einflussmöglichkeiten von Energieverbänden zu bewerten. 

Kritisch zur Regelungstechnik äußert sich RiBGH Dr. Milger (VIII. Zivilsenat) als Vortandsmitglied des Deutschen Mietgerichtstages.

AGFW und VfW haben sich kritisch zu den energiewirtschaftlichen und -rechtlichen Fragen geäußert. 

Die Wertungen des Fachausschusses "Recht der Fernwärmeversorgung" sind in die gemeinsame Stellungnahme des AGFW, der ASEW, des B.KWK, des VfW und des ZVEI : ESCO Forum eingegangen; vgl. auch www.agfw.de/stragetie-und-pollitik/aktuelles. Der Schulterschluss mit weiteren Verbänden wird gesucht.

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