II. Auswirkung der Entscheidung des BGH vom 6.4.2005

1.     Contracting und Mietrecht

Aus mietrechtlicher Sicht ergeben sich einige Probleme.

a)     Contracting ab Verragsschluss zwischen Vermieter und Mieter

Wenig problematisch ist der Fall des Abschlusses eines Mietvertrages, in dem die Wärmeversorgung mittels Contracting vereinbart wird: Die erforderlichen Kostenregelungen ergeben sich direkt aus dem Mietvertrag. Der Mieter weiß also von Beginn an, welche Kosten er für die Wärme und Warmwasserversorgung zu zahlen hat: Brennstoffkosten, Lieferkosten, Entlohnung des Contractors, Investitionskosten u. a. m.

b)     Contracting nach Vertragsschluss zwischen Vermieter und Mieter

Zu Problemen zwischen Vermieter und Mieter kann es dagegen beim nachträglichen Abschluss eines Contracting-Vertrages durch den Vermieter kommen, da meist die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten im Mietvertrag festgelegt sind und diese oft die Kosten für die Dienste des Contracting-Unternehmens (Gewinn und Investitionskosten) nicht umfassen.

Einen aus dieser Konstellation folgenden Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter folgenden Einzelfall hat der BGH am 6. April 2005 entschieden.

Der zwischen den Parteien im Jahr 1977 geschlossene Mietvertrag enthielt in § 7 Abs. 4 eine Regelung, nach der die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser im Verhältnis der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen waren. Darin waren die Kosten für Brennstoff einschließlich Anfuhr-, Bedienungs- und Wartungskosten und Trinkgelder enthalten, und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Versorgung mit Wärme und Warmwasser selbst durchführte. Gemäß § 7 Abs. 5 waren Instandhaltungskosten in gleicher Weise umzulegen. Dem Vermieter war es jedoch gemäß § 7 Abs. 10 möglich, die Wärmeversorgung des Anwesens einem Dritten zu dessen Bedingungen zu übertragen. In diesem Fall war der Mieter zum Abschluss eines entsprechenden Wärmelieferungsvertrages verpflichtet. Während der Versorgung durch den Dritten entfielen die Vorauszahlungen für Wärme- und Warmwasserversorgung an den Vermieter, die gegenseitigen Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter aus dem Mietvertrag sollten ruhen.

In den vom Wärmeversorgungsunternehmen erteilten Abrechnungen waren dann auch verbrauchsunabhängige Kosten für Investitionen enthalten, wobei auch die nach Kostenarten getrennte Ausweisung möglich war.

Die für die Jahre 1999 und 2000 erteilten Nebenkostenabrechnungen, die natürlich auch Heizkosten umfassten, haben die Mieter nur teilweise bezahlt. Die vom Vermieter angestrengte Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 6. April 2005 (Az. VIII ZR 54/04) die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt und die Klage abgewiesen. Im Wesentlichen wurden dabei folgende Tatsachen berücksichtigt: Die Nebenkosten waren im Mietvertrag geregelt. Eine Regelung gab es auch für den Fall, dass die Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf einen Dritten übertragen würde. Der Wärmelieferant war willens und in der Lage, seine Kosten getrennt nach Betriebs- und Verbrauchskosten sowie Investitionen auszuweisen. Auch ist der neue Abrechnungsmodus unangekündigt während eines Geschäftsjahres eingeführt worden.

Der BGH geht zunächst den Meinungsstreit bezüglich der Umlage der Contracting-Kosten ein:

aa)        Nach einer Auffassung kann der Vermieter unabhängig von mietvertraglichen Vereinbarungen und ohne Zustimmung des Mieters die Versorgung mittels "Wärmecontracting" vereinbaren und auch die daraus entstehenden Mehrkosten dem Mieter in Rechnung stellen. Grundlage sind insbesondere die Vorschriften der §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4 HeizkV, die die Umlage aller Kosten auf den Mieter möglich machen, indem die Kosten als umlagefähige Kosten vorgesehen sind (vgl. BrockeTopp, InfrasturkurRecht 2005, S. 56 ff).

bb)        Eine andere Rechtsauffassung stellt auf die mietvertraglichen Vereinbarungen ab: Nur was im Vertrag vereinbart sei, könne auch umgelegt werden. Eine Umlage von Mehrkosten aufgrund einer nachträglichen Umstellung der Versorgung auf Contracting sei nur möglich, wenn der Mieter dem zustimme. Die HeizkV sei nicht heranzuziehen, weil die mietvertraglichen Vereinbarungen zu einer Konkretisierung der Vermieterleistungen geführt hätten, von denen er nicht einfach abweichen dürfe.

Der letzten Auffassung hat sich der BGH angeschlossen: Von mietvertraglichen Vereinbarungen dürfe nicht ohne weiteres abgewichen werden, insbesondere dann, wenn dadurch dem Mieter weitere Kosten entstehen, die im Mietvertrag nicht vereinbart sind.

§ 7 Abs. 3 HeizkV erlaube zwar die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung, jedoch greife diese Vorschrift im vorliegenden Fall nicht. Sie setze nämlich voraus, dass bereits eine grundsätzliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter über die Verteilung von Heizkosten besteht, wobei auch die Art und Weise der Versorgung erfasst werde. Daran mangele es aber hier. Folglich greife auch die HeizkV nicht zugunsten der Umlegbarkeit der Wärmelieferungskosten ein.

Auch § 7 Abs. 10 des Mietvertrages, so der BGH, könne nicht als Grundlage für die uneingeschränkte Umlegbarkeit der Wärmelieferungskosten herangezogen werden, da er nur den Fall des Vertragsschlusses zwischen Mieter und Wärmeversorgungsunternehmen regele.

Dem Argument der Revision, eine Regelungslücke sei entstanden, weil der Vermieter die vertraglich vereinbarte Abrechnungsweise nicht mehr durchführen könne, ist der BGH nicht gefolgt. Hier war maßgeblich, dass der Wärmelieferant ausdrücklich die gesonderte Ausweisung nicht umlegbarer Teile des Grundpreises angeboten hat, so dass eine Differenzierung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten möglich war. Dem Vermieter wäre also eine entsprechende Weiterbelastung möglich gewesen. Daraus folge auch, dass der Vermieter das Recht auf Änderung des Umlagemaßstabes aufgrund des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 BGB habe.

Letztendlich hat der BGH auch die Anwendung des § 6 abs. 4 S. 3 HeizkV abgelehnt, der die Änderung des Verteilungsschlüssels nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes erlaubt; im vorliegenden Fall sei die Änderung aber nicht mitgeteilt worden.

2.     Folgen für die Branche

Gelegentlich wird gefragt, ob dieses Urteil ein "Aus" für die Umlegbarkeit von Contracting- oder gar Fernwärmekosten im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter bedeutet.

Ist im Mietvertrag eindeutig vereinbart, dass Contracting-Kosten umgelegt werden können oder wird dies später zwischen Vermieter und Mieter vereinbart, sind die Kosten eindeutig umlegbar. Daran zweifelt auch der BGH nicht.

Einigkeit besteht jedenfalls drüber, dass Ansprüche von Mietern, die sich pauschal auf die BGH-Entscheidung beziehen, zurückzuweisen sind. Nur selten wird gerade die Konstellation vorliegen, über die der BGH entschieden hat.

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