OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. April 2007

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit seinem Urteil über eine typische Fallgestaltung beim Wärmecontracting für Wohnungseigentumsanlagen entschieden. Der Fall gibt Anlass, die Rechtsverhältnisse einer solchen "Konstruktion" zu beleuchten.

Der Bauherr (Beklagter zu 1) errichtete eine Wohnungseigentumsanlage. Er ließ zugunsten der örtlichen Stadtwerke eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Recht zur Errichtung einer Wärmeerzeugungsanlage sowie einer Gasleitung und dem notwendigen Betretungs- und Revisionsrecht in das Grundbuch eintragen. Außerdem schloss er mit den Stadtwerken einen Wärmeservice-Vertrag, wonach die Stadtwerke die Wärmeerzeugungsanlage und die entsprechenden Nebeneinrichtungen in der Wohnungseigentumsanlage errichten und Wärme zu liefern hatten. Der Vertrag wurde über eine Dauer von 15 Jahren abgeschlossen. Die Anlagen wurden gebaut und mit der Wärmelieferung begonnen.  

Der Bauträger verkaufte dem Kläger eine Wohnung. Das Exposé enthielt keinen Hinweis auf den Wärmeservice-Vertrag. In dem notariellen Kaufvertrag wurde aber über die Teilungserklärung auf die Baubeschreibung hingewiesen. Die Baubeschreibung verwies dann auf den geschlossenen Wärmeservice-Vertrag und legte dem Käufer die Verpflichtung auf, in diesen Vertrag an Stelle des Bauträgers einzutreten. Sollte dagegen der Bauträger keinen Wärmeservice-Vertrag abschließen, versprach er, selbst eine Heizungsanlage aufzustellen.

Der Kläger weigerte sich, in den Wärmeservice-Vertrag einzutreten und begehrte Feststellung, dass er dazu weder dem Bauträger noch den Stadtwerken (Beklagte zu 2) gegenüber verpflichtet sei. Er beantragte, den Bauträger zur Errichtung eines eigenen Kessels zu verurteilen und die Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu bewilligen. 

Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Nach der herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur war keine andere Entscheidung möglich. 

Die Feststellungsklage gegen das Stadtwerk musste zu Recht als unzulässig abgewiesen werden, weil die Stadtwerke gar nicht behauptet hatten, dass zwischen ihnen und dem Kläger bereits ein Contracting-Vertrag zustande gekommen war. 

Die Klage auf Feststellung gegen den Bauträger, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, in den Wärmeservice-Vertrag einzutreten, war zulässig, aber nicht begründet. 

Das Oberlandesgericht hält den notariellen Kaufvertrag mit der Eintrittspflicht in den Wärmeservice-Vertrag für wirksam. Obwohl der Vertrag notariell abgeschlossen worden war, unterlag er in diesem Einzelfall der AGB-rechtlichen Kontrolle. Die Klausel war nämlich in dem Exposé des Baubetreuers nicht enthalten und hätte deshalb den Kläger überraschen können. Das Oberlandesgericht hatte durch Vernehmung von Zeugen festgestellt, dass der Kläger von dem Betriebsleiter des Bauträgers auf die Wärmeversorgung durch die Stadtwerke hingewiesen worden ist, und darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümer der Heizungsanlage wird. Die Beweisaufnahme wäre an sich überflüssig gewesen, da der Notar bei der Beurkundung mit den Parteien den Inhalt der Verträge durchgeht und dafür zu sorgen hat, dass die Kaufvertragsparteien den Inhalt ihrer Vereinbarungen kennen. 

Der Wirksamkeit der notariellen Verpflichtung stand auch der Inhalt des Wärmeservice-Vertrages nicht entgegen. Für die Wirksamkeit des Wärmeservice-Vertrages spielt es keine Rolle, wer Eigentümer die Heizungsanlage ist. Ein Wärmelieferungsvertrag kann bekanntlich auch von einem Lieferanten abgeschlossen werden, dem die Wärmelieferungsanlage selbst nicht gehört. Das Oberlandesgericht hat deshalb dahinstehen lassen, wer Eigentümer der Heizungsanlage geworden ist, hält es aber für selbstverständlich, dass das Eigentum den Stadtwerken zusteht, da die Heizungsanlage in Ausübung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 95 Abs. 2 BGB) errichtet worden ist. Dies entspricht auch der üblichen Fallgestaltung in der Praxis. 

Die Vereinbarung einer fünfzehnjährigen Laufzeit in dem Wärmeversorgungsvertrag hat das Oberlandesgericht für unschädlich gehalten, weil der Investor einen ausreichenden Zeitraum benötigt, um sein eingesetztes Kapital zu erwirtschaften. Im Verhältnis zu Im Verhältnis zu dem Kläger habe es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt. Entgegen der Auffassung des OLG handelt es sich bei der Wärmelieferung nicht um ein Dauerschuldverhältnis wie Miete oder Pacht, sondern um Warenlieferung. Auf die Lieferung von Wärme findet § 309 Nr. 9 BGB wegen § 310 Abs. 2 BGB keine Anwendung (vgl. nur Palandt/Grüneberg § 309 BGB Rdn. 80). Einschlägig wäre die AVBFernwärmeV gewesen. Gemäß § 32 AVBFernwärmeV beträgt die Laufzeit zehn Jahre. Eine Laufzeit von 15 Jahren hätte individuell oder nach Maßgabe von § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV vereinbart werden können. 

Das Oberlandesgericht hat die Klausel in dem notariellen Vertrag als Leistungsbestimmungsrecht gemäß § 315 BGB gewertet. Vereinbart worden war, dass der Bauträger den vertraglichen Inhalt des Wärmelieferungsvertrages selbst bestimmen konnte. Darin liegt ein Leistungsbestimmungsrecht. Das Oberlandesgericht hat mit der erforderlichen knappen und kurzen Begründung klargestellt, dass sich diese Leistungsbestimmung im vorliegenden Fall im Rahmen des billigen Ermessens gehalten hat (Diese Frage der Bestimmung des Wärmelieferungsvertrages darf nicht mit der bekannten Frage der Preiskontrolle gemäß § 315 BGB im Rahmen normaler Wärmelieferungsverträge verwechselt werden). 

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass Bauträger mit ihren Kunden den Eintritt in Wärmelieferungsverträge vereinbaren dürfen. Sie dürfen auch Wohnungseigentumsanlagen errichten, in denen die Wärme von einem Contractor geliefert wird. Es muss in jedem Fall darauf geachtet werden, dass der Kunde des Bauträgers genau über die Verhältnisse informiert wird, um den Überraschungs-Einwand auszuschließen. Die Laufzeitregelung des § 309 Nr. 9 BGB von zwei Jahren wird gem. § 310 BGB i. V. m. § 32 AVBFernwärmeV auf zehn Jahre angehoben und kann durch Individualvereinbarung oder nach § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV noch weiter verlängert werden. 

Es ist in jedem Fall empfehlenswert, dem notariellen Kaufvertrag ein Exemplar des Wärmelieferungsvertrages beizufügen, um nachzuweisen, 

    - dass der Kunde genaue Kenntnis von dem Contracting-Verhältnis hat,
    - und um eine Kontrolle des Wärmelieferungsvertrages gemäß § 315 BGB          zu verhindern.

 

Veranstaltungen
zum Thema:

20.03.2018
Darlegung der Wirtschaftlichkeitslücke nach §§ 20 und 24 KWKG in Frankfurt am Main

17.04.2018
23. Internationale Fachmesse und Kongress für Wärme, Kälte und KWK in Frankfurt am Main

Login Mitgliederbereich:

Noch kein AGFW Mitglied?
Ihre Vorteile einer Mitgliedschaft
Wie werden Sie Mitglied?
>> Hier klicken

Unser Service:
FW 314
FW 704 Entwurf 2017
Primärenergiefaktoren
FW 313
FW 703
Netzbetreibernummern
Zertifizierte Unternehmen
EnEV und Fernwärme
EEWärmeG und Fernwärme
- ANZEIGE -